internet-magazyn-tovariv-dlya-ditey
Оренда житлового приміщення

Оприлюднено: 10 Квітня, 2014 at 1:28 pm

222222222222222У сучасному ритмі життя досить часто приходиться зустрічатись з питаннями про пошуки квадратних метрів для різноманітних цілей : чи то для житла, чи то для ведення певного бізнесу… Ні для кого не секрет, що сьогодні, для того щоб купити житлове приміщення де б то не було, у місті чи в інших населених пунктах, потрібно неабияку суму грошей. У будь-якому випадку більшість людей фінансово не спроможні отримати у власність такий об’єкт . Тому законодавством України передбачено передачу житлових приміщень не у власність, а у користування, тобто оренду.

Дане питання регулюється главою 58 та 59 Цивільного кодексу України. При цьому вимоги глави 59 ЦК України стосуються договорів найму (оренди) приміщень,  які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК України, які є спеціальними щодо положень глави 58. Відповідно до частин першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Зі змісту зазначеної статті можна зробити висновок, що договір оренди житлового приміщення є двостороннім, оскільки права і обов’язки виникають у обох сторін договору. Тобто, особа, яка винаймає житло (наймач) має право на користування визначеним приміщенням і, в свою чергу, зобов’язана дотримуватись умов проживання та сплачувати встановлену суму за користування. Власник житла ж має право вимагати від наймача дотримання зазначених умов і оплати за житло, та має за обов’язок передати таке житло для проживання. Зі зазначеного вище також випливає те, що договір оренди житла є оплатним.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку також має право користування майном, що обслуговує будинок. Слід наголосити, що предметом такого договору може бути саме житлове приміщення, придатне для проживання, оскільки згідно пункту 113 «Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (стаття 813 ЦК України). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

ЦК України також передбачає можливість оренди житла з майбутнім його викупом. Відповідно до татті 810-1 оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.

За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої -передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій собі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Договір оренди житлового приміщення укладається в письмовій формі. Законодавством не передбачено обов’язку нотаріального посвідчення даного договору. Проте, за правилом частини четвертої статті 209 ЦК України правочин,  який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. А відповідно до статті 54 Закону  України  “Про  нотаріат” нотаріуси, зокрема, посвідчують  угоди,  щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також  за бажанням сторін й інші угоди. Тобто, за бажанням сторін договір оренди житла може бути посвідчений нотаріально. В такому випадку нотаріус при посвідченні договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку,  його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, відповідно до пункту 112 Інструкції, вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).

Відповідно до пункту 114 вищезазначеної Інструкції , у тексті договору найму (оренди) житла обов’язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем, які відповідно до статті 816 ЦК України, набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Згідно частини першої статті 825 ЦК України наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму може бути розірваним за рішенням суду  на вимогу наймодавця у випадках, перелічених частиною другою статті 825 ЦК України :

–          Невнесення наймачем плати за житло за 6 міс., якщо договором не встановлено більш тривалий строк.

–          Руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Договір найму частини будинку, квартири може бути розірвано за ініціативою наймодавця у випадку необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сімї. В такому випадку наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяця.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші  особи, які  проживали  у  помешканні,  підлягають  виселенню  з  житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Взагалі, різноманітність правової природи даного різновиду договорів не дає змоги викласти усі особливості і нюанси при укладенні договору оренди житлових приміщень в одній статі. Тому для з’ясування усіх «підводних каменів» даної теми необхідно проводити більш детальні дослідження.

Пам’ятайте що ваше жило це статок та гарантія на ваше майбутнє, підходити до питання оренди житла треба дуже виважено та обережно, оскільки неправильний підхід приведе до втрат а як відомо з усіх втрат, втрата часу найтяжка, адже цей час ви втратили свій законний заробіток.

Юристконсулт ЮК “Перітус Консалтинг”

Смішко Олександр

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki

Яндекс.Метрика