internet-magazyn-tovariv-dlya-ditey
Бажаєте створити ОСББ? Найголовніше, що потрібно знати

Оприлюднено: 20 Червня, 2014 at 3:19 pm

osbbМало кому відоме слово «кондомініум», яке походить з латинської мови і означає «співвласність». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася в часи Римської імперії, коли сенат ухвалив закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. Це стало фундаментом, який закладено для створення сучасних обєднань співвласників багатоквартирних будинків з метою  забезпечення і захисту прав його членів, належного утримання та використання неподільного і загального майна та покращення умов проживання мешканців таких будинків. Хоча поняття «кондомініуму» і походить з часів  Римської імперії, це ні в якому випадку не означає, що для створення обєднань співвласників потрібно знати латинь чи бути фахівцем з історії. На сьогодні законодавством України передбачений чіткий порядок створення та функціонування вищезгаданих обєднань. Основою виступає Закон України  «Про об’єднання співвласників  багатоквартирного будинку».        

      

Відповідно до ст. 1 Закону «Про ОСББ», об’єднання співвласників  багатоквартирного  будинку  – юридична особа,  створена  власниками  для  сприяння використанню  їхнього  власного  майна та управління,  утримання і використання неподільного та загального майна. Також, Закон у Ч.6 ст. 4 визнає об’єднання юридичною особою, а ч. 7 вказує на те, що об’єднання є неприбутковою організацією, оскільки остання не має на меті одержання прибутку для його розподілу між його членами. Таким чином, відповідно до ЦК об’єднання є юридичною особою приватного права (ч. 2 ст. 81 ЦК), створеною у формі непідприємницького товариства (ч. 1 ст. 85 ЦК). Щодо характеру діяльності об’єднання, то її слід визнати некомерційним господарюванням тобто самостійною систематичною господарською діяльністю, що здійснюється суб’єктами господарювання, спрямованою на досягнення економічних, соціальних та інших результатів без мети одержаЗа для того, щоб краще зрозуміти порядок створення ОСББ, не будемо довго зациклюватись на теоретичних основах, а спробуємо встановити перелік та послідовність дій, які необхідно вчинити. Перш за все, повинна бути створена ініціативна група з не менше трьох власників приміщень. Така група не обирається і не затверджується, а є самопризначеною. Зрозуміло, що перед тим, як починати якусь справу, потрібно опанувати теоретичну базу. Якщо слідувати принципу «проінформований – значить озброєний», то для початку особам, які входять до ініціативної групи, необхідно ознайомитись із законодавством, що стосується діяльності ОСББ: це Закони України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, “Про житлово-комунальні послуги” та “Про приватизацію державного житлового фонду”; також можна звернути увагу на Постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків”, “Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і спору та прибудинкових територій”.

Також, перед створенням ОСББ, ініціативна група має з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники : реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо); реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Крім того, слід порівняти платежі, які сплачують мешканці за комунальне обслуговування за тарифами або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами ЖЕКу за показниками теплогенеруючої компанії – так званими табуляграмами. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо – ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких ОСББ значно більше, ніж у ЖЕКу.

Важливо врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

Наступним кроком ініціативної групи є розроблення статуту ОСББ на основі Типового статуту. При цьому слід звернути увагу на частину 1 пункту 3.2.1 Типового статуту, де необхідно зазначити допоміжні приміщення, як об’єкти неподільного майна. У більшості випадків ці приміщення можна конкретно не перераховувати, задовільнившись загальними визначеннями, як вказано у Типовому статуті, у інших – виконавчий орган місцевої ради вимагає їх точно зазначити зі вказівкою площі і навіть за даними БТІ. Якщо керівництво ОСББ має намір вирішити питання у податковій інспекції про входження до Реєстру неприбуткових організацій, то пункт 14.3 слід викласти не так, як зазначено у Типовому статуті і у доповненні до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, а так, як зазначено у п.7.11.11 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”: “У разі ліквідації неприбуткової організації її активи повинні бути передані іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховані до доходу бюджету”. Щоправда, можна вимагати включення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій у судовому порядку, ґрунтуючи свої вимоги нормою п. 4.4.1 Закону України “Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами” про те, що у разі неоднозначного трактування прав і обов’язків платників податків рішення приймається на користь платника.

Надалі ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на ці приміщення. Якщо попри всі зусилля не вдасться з’ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв’язатися тощо), то, як виняток, можна скористатися даними паспортистки ЖЕКу.

На підставі отриманих знань і напрацьованих документів слід провести роз’яснювальну роботу серед власників приміщень та надати можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності провести попередні інформаційні збори.

Наступним важливим кроком у створенні ОСББ є проведення установчих зборів. Ініціативна група призначає дату, місце проведення установчих зборів і повідомляє про це власників приміщень не менш ніж за 14 днів. Також треба запросити повноважного представника органу місцевого самоврядування. Повідомити слід під розпис або надіслати рекомендованого листа. Для проведення зборів не завадить заздалегідь підготувати “Порядок ведення зборів”, тобто все те, що має говорити голова зборів на основі протоколу. Крім того: статут, пропозиції щодо обрання правління і ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію, назви ОСББ.

Необхідно підготувати пакет документів (згідно постанови КМУ № 1521 та Закону України “Про держреєстрацію юридичних осіб”) для державної реєстрації, куди входить:

  • протокол установчих зборів;
  • статут з підписами членів ОСББ;
  • реєстраційну форму Ф-І, затверджену Наказом Держкомпідприємництва № 67 від 09.06.04 р.;
  • cписок членів згідно зразка, що встановлений Постановою КМУ № 1521.

До нотаріального засвідчення установчих документів (аби не витрачати зайві кошти) слід зарезервувати найменування ОСББ у відділі реєстрації органу місцевого самоврядування. Установчі документи представник ОСББ подає особисто, орган реєстрації не має права вимагати будь-яких додаткових матеріалів. Для ОСББ держреєстрація безкоштовна. Консультативну допомогу можна отримати у певних підрозділах виконавчого органу місцевої ради, яким доручено цю справу.

Після отримання свідоцтва про держреєстрацію керівництво ОСББ має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку, стати на облік у податковій інспекції, пенсійному та інших фондах соціального страхування. Ця робота проводиться у встановленому порядку, як для будь-якої юридичної особи.

Відповідно до статті 11 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про прийняття свого будинку на баланс. Ця процедура проводиться згідно постанови КМУ № 1521, якою затверджена форма акту і порядок прийому-передачі будинку. Голова ОСББ звертається до виконавчого органу місцевої ради, який виносить це питання на сесію ради, далі голова виконавчого органу видає відповідне розпорядження, на підставі якого формується комісія по прийому-передачі будинку. Передача будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом, іншою технічною документацією. Якщо вона некомплектна, то виготовити її має власник будинку своїм коштом. Головна проблема у цьому питанні є те, що доволі часто у акті не зазначаються істотні вади технічного стану будинку, непогоджені перепланування допоміжних приміщень, реальний процент зносу конструкцій будинку. Це зашкодить у майбутньому під час вирішення питання проведення першого капітального ремонту та визначення участі у ньому колишнього власника. В зв’язку з цим слід до підписання акту проводити обстеження будинку з залученням незалежної професійної будівельної організації.

 Закон України «Про ОСББ» виділяє окремо права та обов’язки власника – члена обєднання та, власне, обєднання як юридичної особи. Так, згідно з ст. 14, Власник – член об’єднання має право:

брати участь в управлінні об’єднанням у порядку,  визначеному цим Законом і статутом об’єднання;

 обирати та   бути   обраним   до   складу  статутних  органів об’єднання;

 знайомитися з протоколами  загальних  зборів,  робити  з  них виписки;

 одержувати в  установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;

вимагати від  статутних  органів  захисту   своїх   прав   та дотримання членами об’єднання правил добросусідства;

вийти в установленому статутом порядку з об’єднання;

одержувати в  установленому  статутом  порядку інформацію про діяльність асоціації.

Відповідно до ст. 15,    власник – член об’єднання зобов’язаний:

виконувати вимоги статуту об’єднання; виконувати рішення статутних органів,  прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення  за  призначенням,   дотримуватися правил користування приміщеннями; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту; забезпечувати дотримання  вимог  житлового  і  містобудівного законодавства  щодо  здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин,  не допускати порушення законних прав та  інтересів інших власників;      додержуватися вимог   правил   утримання   жилого  будинку  і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні платежі; відшкодовувати за власний рахунок і у повному обсязі  збитки, заподіяні  майну  інших  власників  особисто або іншою особою,  що займає чи використовує приміщення  на  законних  підставах  або  з відома власника; виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням; попереджувати псування  неподільного  та  загального   майна, інформувати  органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання; додержувати чистоти в місцях загального користування та  тиші в нічний час (з 23 до 7 години).

В свою чергу об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту:

шляхом скликання загальних зборів:

створювати органи управління та визначати умови їх діяльності та оплати;

приймати рішення   щодо   надходження   та   витрати   коштів об’єднання;

визначати порядок   утримання,   експлуатації   та    ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту;

давати згоду  на  укладення  договорів  на виконання робіт та надання послуг для об’єднання відповідно до вимог статті 10  цього Закону;

встановлювати розміри   платежів,  зборів  і  внесків  членів об’єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;

 виключати з свого складу членів об’єднання,  які не виконують своїх обов’язків;

 брати на баланс майно об’єднання;

для виконання   статутних   завдань   здійснювати   необхідну господарську діяльність в порядку, визначеному законом.

Доручати правлінню в межах повноважень, визначених статутом:

визначати підрядника,  укладати  договори  на  управління  та експлуатацію,  обслуговування  і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особою відповідно до статуту та законодавства;

здійснювати контроль  за  своєчасною   сплатою   внесків   та платежів;

ініціювати скликання загальних зборів;

захищати права,  представляти  законні  інтереси  власників в органах державної влади і  органах  місцевого  самоврядування,  на підприємствах,  в  установах  та  організаціях незалежно від форми власності;

за рішенням загальних зборів та згодою  власників  приміщень, які   не   є  членами  об’єднання,  використовувати  приміщення  в житловому комплексі для потреб органів управління об’єднання.

За для досягнення поставленої перед ОСББ мети, об’єднання відповідно до Закону та статуту зобов’язане:

забезпечувати належний санітарний,  протипожежний і технічний стан  неподільного  та  загального  майна,  що   належить   членам об’єднання;

звітувати загальним зборам про виконання кошторису об’єднання за рік;

забезпечувати виконання вимог статуту об’єднання;

виконувати свої договірні зобов’язання;

забезпечувати дотримання інтересів  усіх  членів  об’єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння,  користування і  розпорядження  спільною  власністю,   розподілі   між   членами об’єднання,   асоціації   витрат   на   експлуатацію   та   ремонт 

неподільного та загального майна;

припиняти дії третіх осіб,  що утруднюють  або  перешкоджають реалізації    прав   володіння,   користування   і   розпорядження неподільним та загальним майном членами об’єднання

у випадках, передбачених законодавством, статутом об’єднання, асоціації,  представляти  інтереси  членів  об’єднання,  асоціації відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

 

Юристконсульт ЮК “Перітус Консалтинг”

Олександр Смішко

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki

Категорії: Житлове право

Яндекс.Метрика