internet-magazyn-tovariv-dlya-ditey
Будівництво на чужій земельній ділянці – суперфіцій

Оприлюднено: Травень 26, 2014 at 5:24 pm

     222222222222222Право користування чужою земельною ділянкою для забудови згідно ст. 395 Цивільного кодексу України є одним із видів речових прав на чуже майно, яке в цивільному праві має самостійну юридичну природу, виникає, змінюється і припиняється з підстав і в порядку, передбаченому нормами глави 34 ЦК України.

 Вже з самої назви глави 34 ЦК України можна зрозуміти, що мова йде про користування чужою земельною ділянкою, тобто право на чужу річ. Ст. 395 ЦК України додатково називає дане речове право на чуже майно специфічним словом «суперфіцій». Таке визначення дефініції поняття є невипадковим, а цілком логічним, оскільки поняття «право на чужу річ» відоме ще з часів Стародавнього Риму, яке об’єднувало право сервітуту, емфітевзис, суперфіцій та заставне право. Як бачимо зі змісту ст. 395 ЦК України, ці права в якості речових поширенні в законодавстві України ще й до сьогодні.

Досить часто буває так, що відносини, які виникають між суб’єктами права, регулюються різними нормативно-правовими актами, внаслідок чого постає достатньо гостре та незручне питання: чим саме керуватись при його вирішенні? Якщо ж говорити про право користування чужою земельною ділянкою, то стає зрозумілим, що мова йде про відносини, які також регулюються земельним законодавством України. Саме тому зметою приведення у відповідність норм ЗК України з ЦК України 24 квітня 2007 року Верховна Рада України прийняла Закон “Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України”, згідно з яким до ЗК України були внесені зміни, які відтворюють положення норм ЦКУ щодо права користування чужою земельною ділянкою для забудови (ст. 1021 ЗКУ).

З огляду на закріплені у ст. ст. 1, 9 ЦК України приписи щодо співвідношення норм цивільного та земельного законодавства України у регулюванні суспільних відносин у сфері здійснення такого права мають бути застосовані норми цих та інших глав ЦК України. Згідно з п. 3 ст. 1021 ЗК України, укладення договорів про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до вимог ЦК України з врахуванням вимог цього кодексу.

Відповідно до ст.. 413 ЦК України власник   земельної   ділянки   має   право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних,   житлових   та   інших споруд і будівель.Таке право виникає на підставі   договору   або заповіту.З норми даної статті випливає, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови — це довготривале, відчужуване і таке, що переходить у спадщину, право. Зазначене право може бути встановлене на визначений або невизначений строк. Проте зазначені строки тривалі, оскільки будівлі та інші споруди зводяться на довгий час.Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може відчужуватися будь-яким способом, не забороненим законом. Зазначене право може успадковуватися як за заповітом, так і за законом.

Одним з визначальних елементів у даних правовідносинах є те, що надавати у користування іншим особам земельну ділянку має право її   власник. Це право охоплюється поняттям правомочності власника -“право розпорядження”. Власник ділянки не повинен запитувати будь-кого дозволу на передачу земельної ділянки або її частини іншій особі для забудови. Право передачі земельної ділянки для забудови належить будь-якому власнику незалежно від форми власності на таку ділянку.

Особою, яка має право передавати земельну ділянку для забудови, може бути не тільки власник цієї ділянки, а й будь-яка інша особа, котра володіє даною земельною ділянкою на законній підставі. Такою може бути і юридична особа, яка має право власності на земельну ділянку або володіє нею на законній підставі.

Відповідно, після передання земельної ділянки у користування іншій особі, у неї також виникають права і обов’язки, які закріпленні ст.. 415 ЦК України :

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою
в обсязі, встановленому договором.2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди),
споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.3. Особа, до якої перейшло право власності на   будівлі(споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих жеумовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі(споруди).4. Землекористувач зобов’язаний вносити плату за користуванняземельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також іншіплатежі, встановленізаконом.5. Землекористувач   зобов’язаний   використовувати земельнуділянку відповідно до її цільового призначення.

ЦК визначає дві підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови — договір і заповіт. Щодо заповіту, то заповідач може покласти не свого спадкоємця обов’язок надати право користування заповіданою земельною ділянкою або її частиною іншій особі з числа як законних спадкоємців, так і сторонніх осіб.

Встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови шляхом спадкування за законом чинним законодавством  не передбачається.  Право користування  може  перейти за спадкуванням по закону до інших осіб, але бути встановленим через спадкування за законом не може.

Проте вважається, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено також законом. Держава може зобов’язати будь-якого власника надати будь-якій іншій особі право користування земельною ділянкою для забудови, наприклад, в суспільних інтересах. Видається, що немає будь-яких перешкод для постанови суду за позовом заінтересованої особи про надання їй права користування чужою земельною ділянкою для забудови за наявності відповідних підстав для задоволення такого позову. В обох випадках закон чи постанова суду визначають умови користування чужою земельною ділянкою для забудови.        Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється в таких випадках:

1)  поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача:   або  власник  земельної ділянки  може  викупити будівлі (споруди), зведені на ній, або землекористувач може придбати земельну ділянку, на якій він звів будівлі (споруди);

2)  якщо право користування чужою земельною ділянкою встановлено на визначений строк, то його сплив припиняє зазначене право;

3)  землекористувач може відмовитися від права користування. При цьому слід мати на увазі, що власник не може своєю волею припинити право користування своєю земельною ділянкою для забудови, а землекористувач може, якщо в ньому відпала необхідність чи доцільність;

4)  підставою для припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови може стати невикористання її без поважних причин протягом 3 років;

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду й в інших випадках за наявності істотних підстав, передбачених чинним законодавством;

5)  припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови у будь-якому випадку не залишається безслідним: земельна ділянка може зазнати істотних перетворень, що погіршують її якісний стан, на ділянці можуть залишатися зведені землекористувачем будівлі чи споруди, їх доля не визначена. Можуть бути й інші наслідки.

Наслідки припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, як правило, вирішуються угодою сторін — власника земельної ділянки та її землекористувача. У разі недосягнення згоди спір вирішується судом.

Передусім сторони мають досягти згоди щодо правових наслідків припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, тобто визначити долю будівель (споруд) та самої ділянки.

Якщо сторонам не вдається досягти згоди щодо правової долі зведених на чужій земельній ділянці будівель (споруд), власник ділянки має право вимагати від землекористувача — власника зведених будівель (споруд), їх знесення та приведення земельної ділянки до такого стану, в якому вона була до передачі її в користування для забудови.

Проте знесення будівлі (споруди), шо була зведена на земельній ділянці, може бути визнане недоцільним із різних причин. Будівля чи споруда можуть істотно перевищувати вартість земельної ділянки або її знесення заборонено законом (жилі будинки, пам’ятки історії та культури тощо). В такому разі суд може, з урахуванням підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) ділянки, на якій вона розміщена. З урахуванням обставин справи суд може прийняти рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди).

У разі неможливості прийняття одного з наведених рішень суд може визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.

Юристконсульт ЮК “Перітус Консалтинг”

Смішко Олександр

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki

Яндекс.Метрика