internet-magazyn-tovariv-dlya-ditey
Оренда нежитлових приміщень – проблеми та їх види

Оприлюднено: 10 Квітня, 2014 at 9:24 pm

4444444444444444На даний момент в Україні розвивається багато різного роду підприємств, яким для запровадження чи розширення власного виробничого потенціалу необхідно отримувати нові приміщення, які можна використовувати з даною метою. Згідно чинного Українського законодавства такі приміщення можна отримати у своє користування різними способами, але найбільш відомими та найбільш вживаними на території  нашої держави є отримання нерухомості шляхом купівлі-продажу нерухомого майна чи шляхом найму (оренди) тієї ж нерухомості.

В даній статті детально хотів би зупинитись на питанні найму нежитлових приміщень або інших капітальних споруд, які можуть використовуватись для промислових потреб. Зокрема правовідносини пов’язані з наймом нерухомого майна регламентовані параграфом 4 глави 58 книги 5 Цивільного кодексу України про найм будівлі або іншої капітальної споруди. Фактично за даним договором наймодавець тобто власник чи уповноважена ним особа передає або зобов’язується передати наймачеві нерухоме майно за плату на певний строк. З огляду на те що вказані правовідносини повинні бути оформлені у вигляді укладення цивільно-правового договору необхідно врахувати деякі характерні особливості даного виду договорів, зокрема істотними умовами договору найму є: об’єкт оренди (склад і вартість майна); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; відповідальність сторін. Враховуючи те, що в Україні підприємницькою діяльністю можуть займатись як фізичні так і юридичні особи у зв’язку з чим потреби у промисловій нерухомості можуть виникати в різних осіб, тому в даному виді договорів суб’єктний склад може бути різний також.

(А також на нашому сайті ви можете ознайомитись із відео консультаціями)

Враховуючи те, що будівлі чи капітальні споруди є нерухомим майном договір найму повинний бути оформлений у відповідній формі, а саме в письмовій формі, а за конкретних обставин має бути нотаріально посвідчений. Зокрема згідно ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди укладається в письмовій формі, а у випадку коли договір укладається на строк трьох і більше років він підлягає також і нотаріальному посвідченню. Станом на сьогодні рівень правової свідомості громадян надзвичайно низький у зв’язку з чим часто не виконуються положення зазначеної вище статті і даний договір укладається в усній формі. Спераючись на судову практику, яка напрацьована в нашій судовій системі, можу сміло наголошувати на тому, що навіть коли не дотримано такої важливої складової як форма договору сторони такого договору не позбавлені права та можливості на захист своїх прав які виникають у зв’язку із укладенням. В даному випадку особа зобов’язана доводити факт такого укладення в суді зокрема за допомогою письмових та інших доказів так як, якщо правочин, для якого законом встановлено його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна зі сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнано судом дійсним, тобто можна вимагати настання юридичних наслідків, що тягне за собою виконання договору чи навпаки невиконання. Єдина проблема може виникнути у тому випадку коли найм укладається на строк три і більше років і коли необхідне нотаріальне посвідчення договору. Суть проблеми полягає в тому, що відповідно до ст. 220 ЦК у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним і додатково визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Вже на даній стадії аналізу цього договору хотів би зауважити, що нотаріального посвідчення можна легко уникнути і таким чином скоротити свої витрати, зокрема якщо договір укладається менше ніж на три роки необхідна виключно письмова форма і тому можна останнім пунктом договору прописати, що договір укладений на строк 2 роки і 11 місяців і у випадку закінчення строку дії договору, якщо жодна із сторін не заявляє вимоги про розірвання договору вважається, що строк дії договору продовжено на той самий строк, на тих самих умовах і переукладення не потребує. В такому разі фактично договір укладений менше ніж на 3 роки не потребує нотаріального посвідчення і за наявності об’єктивних обставин автоматично продовжує свій строк дії. Хотів би також зауважити, що такий останній пункт скорочує витрати сторін не тільки на послуги нотаріуса, але і витрати на реєстрацію договору, так як згідно ст. 794 ЦК України договір оренди вказаної нерухомості крім нотаріального посвідчення також підлягає державній реєстрації, що тягне сплату реєстраційних зборів.

Наступним питанням на яке необхідно звернути увагу є передання майна, що наймається. В цьому аспекті потрібно бути скрупульозним як наймачу так і наймодавцю задля уникнення можливих проблем в майбутньому. Після підготовки та підписання основних документів необхідно зробити опис усього майна, що передається в найм та саме основне необхідно визначити його вартість, для чого необхідно це зробити?

Згідно ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму, вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і з саме з моменту підписання цього документу починається строк з якого має розраховуватись сплата орендної плати. Яким чином можна визначити вартість майна, що передається? В будь-якому випадку наймодавець є або власником майна, або представляє інтереси власника і нерухомість, що передається повинна бути введена в експлуатацію. Коли особа набувала у власність нерухомість не залежно від способу чи то купівля-продаж, дарування, спадкування, приватизація тощо, в будь-якому випадку визначалась вартість даного вартість чи то балансова вартість, яка була визначена в балансовій документації підприємства чи організації, яка була попереднім власником, чи то інвентеризаційна вартість, яка зазначена в технічних документах, що знаходились в БТІ, чи то реальна вартість майна, яка визначена була визначена за допомогою проведення товарознавчої оцінки нерухомості. В ідеалі сторони мають провести незалежну оцінку вартості майна та саме її вписати в зазначений вище акт, але знову хочу наголосити на тому, що проведення такого роду дослідження потягне додаткові витрати, тому можна скористатись вартістю, яка передбачена в установчих документах на майно. Багато хто відразу може мені почати заперечувати і казати, що використання саме тієї вартості може привести до негативних наслідків в разі порушення умов договору найму і таким чином зменшення розміру відшкодування заподіяної шкоди, я категорично незгідний з такими твердженнями так як згідно Цивільно-процесуального кодексу України у разі виникнення спору, який розглядається в суді сторони провадження зобов’язані доводити належними та допустимими доказами свої позовні вимоги та заперечення і тому на підставі ухвали суду може бути проведена товарознавча експертиза, яка чітко вкаже вартість майна та шкоду, яка заподіяна тому на підставі аналізу чинного законодавства я чітко можу стверджувати про те, що людям не потрібно боятись економити та одночасно виконувати вимоги цивільного законодавства.

Особливої уваги заслуговує також питання користування земельною ділянкою на якій знаходиться майно та яка необхідна для обслуговування майна та досягнення мети найму. Згідно ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки. В даному аспекті необхідно врахувати, що капітальна споруда передається як єдиний майновий комплекс і земельна ділянка на якій знаходиться будівля та ділянка необхідна для обслуговування споруди входять до даного майнового комплексу, але виникає питання коли земельна ділянка, що знаходиться біля споруди більша ніж та яка необхідна для обслуговування в даному разі необхідно укладати додатково договір оренди земельної ділянки. Про вказаний вид договорів найму ви можете додатково прочитати іншу статтю, яка опублікована на нашому сайті. В даному питанні виникають дві правові ситуації коли вказана земельна ділянка перебуває в приватній власності та коли вона перебуває в іншій власності. Зокрема коли земля перебуває в приватній власності можна скористатись положеннями ст. 796 ЦК України та передбачити таку обставину в основному договорі найму будівлі, якщо такий пункт передбачити в основному договорі тоді його необхідно буде зареєструвати хоча б в реєстраційній палаті і того стане для дотримання норм чинного законодавства і додаткової реєстрації в органах державної земельної інспекції додатково не потрібно. У випадку, коли земельна ділянка, яка перевищує встановлений законодавством розмір перебуває в комунальній чи державній власності, але перебуває в користуванні власника нерухомого майна, потрібно укладати додатково договір оренди земельної ділянки, але наймодавцем вже буде відповідна сільська, селищна, міська ради. Про порядок укладення таких договорів ви можете дізнатись в інших наших статтях.

В даній статті я намагався висвітлити основні аспекти на які потрібно звернути увагу при укладенні договору найму нерухомого майна у разі якщо вам необхідна додаткова консультація чи кваліфікована правова допомога ви можете звернутись до Юридичної Компанії «Перітус Консалтинг» юристи чи адвокати якої готові допомогти вам у вирішенні ваших проблем правового характеру.

Юристконсульт ЮК “Перітус Консалтинг”

Буряк Артем

 

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki

Яндекс.Метрика